Tendances du marché immobilière francilien

Les notaires du Grand Paris, lors de leur note de conjoncture immobilière francilienne, datée de novembre 2024, indiquent que le marché immobilier est « toujours difficile, dominé par l’attentisme et les ventes contraintes ».

En effet, ils constatent que le volume des ventes est toujours en baisse globale de 10% environ en Ile-de-France sur 1 an. Les prix suivent cette tendance, avec une baisse supérieure à 5% des prix sur un an.

La tendance va continuer pour les prochains mois. Ainsi les « indicateurs avancés sur les avant-contrats » indiquent « une baisse des prix de l’ordre de 1 à 3% en un an […] d’ici janvier 2025.

Il convient de rappeler que les prix de l’immobilier d’habitation de la région parisienne ont globalement baissé de 10% par rapport à leur plus haut en septembre 2022 (6800 € du m² pour les appartements anciens en IDF contre 6150€ au T3 2024 et une projection des prix de 6060€/m² pour janvier 2025).

Cette baisse est fort logique suit à la hausse brutale des taux des prêts immobiliers, passés de 1% à environ 3% actuellement. 1% de variation du taux implique 10% de variation du pouvoir d’achat. Ainsi en théorie, 2% de hausse des taux entraînent 20% de baisse de pouvoir d’achat.

Les taux immobiliers sont liés au taux de l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor français). Le taux actuel au 20 décembre 2024 est d’environ 3.1%.

La situation politique et économique française étant « compliquée » actuellement, il est fort envisageable que les notes attribuées par les agences de notation soient revues à la baisse, comme ce fut le cas par Moody’s dans la nuit du 13 au 14 décembre. Cette dégradation a été faite en dehors des dates de réunion habituelle. Actuellement les 3 principales agences de notation attribuent la même note à la France AA- et Aa3 (soit 17/20, valeur de haute qualité, niveau de risque de crédit très bas), soit 1 cran juste au-dessus de la catégorie d’investissement inférieure (Valeur intermédiaire, niveau de risque de crédit bas)

Ainsi depuis plusieurs mois, le Portugal emprunte moins cher que la France.

Hors toute hausse des taux de l’OAT 10 impacterait négativement les prix de l’immobilier. Si vous anticipez une hausse des taux, il est préférable d’attendre avant d’acheter et d’augmenter votre apport afin de limiter l’usage à terme de crédit notamment pour l’achat de votre résidence principale.