Situation immobilière Juillet 2024 – note conjonture des notaires

Les notaires ont publié en juillet leur dernière note de conjoncture. Elle est disponible à
https://www.notaires.fr/fr/actualites/note-de-conjoncture-immobiliere-juilletaout-2024

Nous pouvons remarquer que la baisse généralisée des prix est toujours d’actualité. Elle est de -1.6% sur les 3 derniers mois pour les logements anciens après une baisse de -1.8% sur le premier trimestre de cette année.
La baisse sur 1 an est désormais de -5.2%.

Les transactions sur les 12 derniers mois sont de 793 000, après un pic à 1 184 000 en avril 2022. Lorsque nous observons la tendance depuis mai 2004, nous remarquons que nous sommes revenus dans le haut de la fourchette des années 2004 à 2016. Le point bas, en terme de volume, a été de 564 000 transactions en août 2009.

Il convient de rappeler que le taux d’intérêt moyen, hors frais et assurances, des nouveaux crédits est passé de 1.2% en janvier 2022 à plus de 4 % en janvier 2024 pour très légèrement reculer à 3.83% en mai 2024. Ce niveau est bien supérieur à celui du taux moyen depuis 2015.

A noter qu’en terme de parité de pouvoir d’achat 1% de variation du taux c’est 10% de variation de capacité d’emprunt.

Ainsi pour 100 000 € emprunté sur 20 ans à 3,85 %, la mensualité est de 598 €, à comparer à 469 € pour un prêt à 1.2%. Donc en prenant une mensualité de 469 €, le montant emprunté est de 78 450 € soit 21.55% de moins.

En conclusion les prix devraient baisser au total de 21.55% afin de retrouver la parité de pouvoir d’achat de janvier 2022. En outre, les banques sont actuellement « frileuses » quand il s’agit de prêter. Certains de nos prospects décident ainsi d’annuler la vente de leur bien immobilier faute d’acheteurs, d’autres ont du accepter de diminuer leur prix de 20% afin de vendre.

Les acheteurs ont donc désormais de nouveau la main lors d’une transaction immobilière. Rappelons que les objectifs principaux lors d’un achat immobilier est en premier lieu de se loger puis d’investir afin d’obtenir un revenu complémentaire. Pour ce deuxième cas, il convient de réfléchir au couple rendement/risque. L’immobilier étant un placement risqué, le rendement doit être supérieur au taux sans risque. Ce dernier est le taux des OAT 10 ans de l’Etat français. Ce dernier est actuellement à 2.97%.

Ainsi en extrapolant, le rendement de l’immobilier brut doit être supérieur à 5%, 3% pour le taux sans risque + une prime de risque de 2%. La valeur de cette dernière est bien évidemment sujette à discussion. Quoiqu’il en soit le rendement « normal » de l’immobilier est en lien direct avec le taux sans risque et donc toute hausse des taux de l’Etat français impacterait l’immobilier. Comme les loyers ne peuvent être augmentés de façon importante, la seule variable d’ajustement est le prix de l’immobilier….comme nous avons pu le voir en 2023 avec la baisse de valorisation de 10 à 20% pour certaines SCPI.