LMNP : fin du « double effet kiss-cool » ?
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) a bénéficié ces dernières années d’un certain engouement avec l’essor des locations meublées saisonnières. Un des avantages de ce type de location est la possibilité d’amortir le bien. Il convient d’évaluer la valeur du terrain (non amortissable) puis de choisir la durée d’amortissement. Il est nécessaire de noter qu’un amortissement de 20 ou 30 ans nous apparait illusoire quand un bien immobilier est fait pour durer. Une durée de 40 à 50 ans semble plus « réaliste ».
Exemple
Achat d’une maison pour 200 000 €
Durée d’amortissement 40 ans
Valeur du terrain 10% (plus pour la région parisienne et certaines zones « tendues »)
Soit une valeur amortissable de 180 000 €
Loyer annuel 7 000 € net de toutes charges et intérêts d’emprunt
En cas location nue, ce loyer serait imposé au TMI (Taux Marginal d’Imposition) + les prélèvements sociaux (17.2%) soit 47.2% pour un foyer avec un TMI de 30% soit une imposition de 3304 € venant impactée la rentabilité de l’investissement
En cas de location meublée, le contribuable pourrait déduire l’amortissement du bien.
| Durée d’amortissement | Montant d’amortissement | BIC imposable | Montant de l’impôt TMI + 17.2% |
| 20 ans | 9000 € | (2000) € | 0 € |
| 30 ans | 6000 € | 1000 € | 472 € |
| 40 ans | 4500 € | 2500 € | 1180 € |
| 50 ans | 3600 € | 3400 € | 1604,80 € |
Nous pouvons observer un intérêt fiscal certain pour choisir une durée d’amortissement la plus courte possible.
Outre cet avantage, lors de la revente la plus-value immobilière était calculée sur la valeur d’achat avec selon les cas une majoration du prix : 7.5% frais d’acquisition, 15% dépenses de travaux. En fonction de la durée de détention, la plus-value était exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Réintégration des amortissements
Les chambres parlementaires sont en train de discuter des nouveautés fiscales pour 2025. Parmi les nombreux textes proposés, un semble réunir une majorité des parlementaires : la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière pour les locations meublées non professionnelles.
Ainsi le contribuable ayant bénéficié pendant des années de l’amortissement verra sa plus-value fortement augmenter. L’imposition est de 19% (impôt sur le revenu au taux forfaitaire) et 17.2% pour les PS soit 36.20% au total (soit 11% moins l’imposition de notre contribuable).
Si cette loi était adoptée, un des avantages du LMNP serait fortement réduit, d’autant que les taux d’imposition des plus-values immobilières pourraient évoluer. Il est parfois préférable de payer tout de suite un impôt à un taux connu plutôt que de reporter l’imposition à un taux futur et donc incertain.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la prochaine loi des finances.