Quotient familial = 1807 €

Pour calculer son impôt, il convient de déduire 10% de son revenu imposable (forfait pour frais mais plafonnement à 14 426 € l’année dernière) puis diviser par deux si vous êtes à couple.

Puis vous appliquez le barème et vous soustrayez 1807 € par demi-part fiscale supplémentaire.

Exemple : je suis célibataire avec un revenu de 50.000 €

(50.000 x 0.9 x 0.3) – 6895.82 = 6604.18 € => 6604 € d’IR

Pour un couple avec 2 enfants qui gagnent 200.000 €

((200.000 / 2 x 0.9 x .41) – 16199.07) x2 = 20700.93 par personne soit 41401.86 € pour le couple.
avant déduction pour 2 demi-parts (1807 €) pour les enfants => 37 788 € (arrondi)

AUGMENTATION DE LA CSG de 9.2% => 10.6%

Il existera désormais le taux de droit commun à 10.6% et un taux dérogatoire à 9.2%.
Les prélèvements sociaux sont désormais à 18.6% ou 17.2%.
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) passe à 31.4%

TAUX NORMAL à 18.6%

• les produits de placement à revenu fixe (obligations) ;
• les dividendes (actions) ;
• les profits réalisés sur les instruments financiers à terme ;
• les gains nets versés lors du retrait/clôture du plan d’épargne en actions (PEA) ;
• les produits de l’épargne salariale (participation, PEE, PERCO) ;
• les rentes des plans d’épargne retraite (PER), et les intérêts des PER en cas de sortie en capital ;
• les plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux ;
• les plus-values professionnelles à long terme ;
• les plus-values de cession d’actifs numériques ;
• les rentes viagères à titre onéreux ;
• les revenus entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC), lorsqu’ils n’ont pas été assujettis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus professionnel,
• etc

TAUX DÉROGATOIRE à 17.2%

• les revenus fonciers,
• les plus-values immobilières des particuliers ;
• les produits des contrats de capitalisation et des contrats d’assurance vie ;
• les intérêts et primes d’épargne des comptes d’épargne-logement (CEL) à priori pour ceux ouverts jusqu’au 31décembre 2017 ;
• les intérêts des plans d’épargne-logement (PEL) ;
• et les produits, rentes viagères et rentes d’épargne des plans d’épargne populaire (PEP).

Le PER semble exclu de ce taux dérogatoire….mais les assureurs débâtent encore de ce point. Nul doute que nous aurons des précisions dans les prochains jours.
UPDATE : PER – le taux des prélèvements sociaux sera de 18.6%. Un recours a été déposé.

Voici en quelques lignes ces étapes :

• Dépôt du projet de loi de finances devant l’Assemblée Nationale
• Examen en commission, puis inscription à l’ordre du jour et examen en séance publique suivi d’un vote des députés
• Pendant les phases d’examen, les amendements sont possibles par les députés.
• Le texte voté est alors transmis au Sénat où il suit le même parcours. Les sénateurs peuvent amender le texte.
• Deuxième lecture du texte à l’Assemblée Nationale et devant le Sénat si les deux assemblées ne trouvent pas d’accord.
• Alors le gouvernement peut stopper une troisième « navette » et faire examiner le texte en commission mixte paritaire (7 députés et 7 sénateurs avec autant de membres suppléants) chargés de trouver un compromis.
• Si cette commission arrive à un compromis, le texte est adopté sinon il retourne devant l’Assemblée Nationale pour d’ultimes modifications et un vote final. L’Assemblée est donc la dernière a décidé.
• Le gouvernement peut accélérer l’examen et les amendements au texte en utilisant l’article 49.3 de la Constitution (procédure de vote bloqué), utilisé à de nombreuses reprises (2024 et 2025)
• Lorsque la loi est enfin votée, le Président de la République doit la signer.
• Alors le secrétariat du gouvernement dispose de 15 jours pour promulguer la loi. Pendant cette période, les parlementaires peuvent saisir le Conseil Constitutionnel ce qui suspend le délai de promulgation.
• Une fois la loi validée, en totalité ou diminuée de ses articles inconstitutionnels, la loi est enfin publiée au Journal Officiel et entrera alors en application.

C’est donc la publication au Journal Officiel est l’ultime étape.

A ce jour (6 novembre 2025), nous en sommes encore à l’étape 3 de première lecture devant l’Assemblée Nationale et donc loin de sa publication.

Actuellement le taux de dépôt au jour le jour est de 2% en Europe et 4.5% aux Etats-Unis. Il convient de noter que la BCE fixe 3 différents taux : celui d’appel d’offres à taux fixe, celui du prêt marginal au jour le jour et enfin celui le plus important, le dépôt au jour le jour.

En théorie, il n’y a aucun lien entre le taux de dépôt BCE (uniquement accessible aux banques) et les taux longs. Les autres taux vont de 1 semaine à 50 ans. Ainsi les taux de moins de 2 ans sont généralement considérés comme taux courts et ceux de plus de 2 ans, des taux longs.

Les placements dit monétaires sont investis donc des obligations de moins de 2 ans et les placements obligataires sont investis dans des obligations de plus de 2 ans.

La théorie économique et le simple bon sens voudrait que plus on prête de l’argent (obligation) sur une durée longue, plus la rémunération souhaitée (donc le taux) soit élevée. Donc en théorie le taux long terme ne peut être inférieur aux taux plus courts. Néanmoins cette « anomalie » économique est arrivé par le passé, c’est ce qu’on appelle une inversion de la courbe des taux. Et historiquement lorsque les taux longs sont de nouveau passés au-dessus des taux courts (généralement le 3 mois est pris comme référence), alors c’en est suivi une récession.

Ainsi théoriquement les taux longs ne peuvent être inférieurs aux taux courts. La « courbe des taux » est alors une pente. Lorsque les taux longs se rapprochent des taux courts, il y a « aplatissement » de la courbe, lorsqu’ils s’en éloignent, il y a « pentification ». Néanmoins si les taux courts baissent substantiellement, en règle générale, les taux longs baissent aussi, même si théoriquement il n’y a aucun lien entre eux, tout dépend de la prime de risque du pays. En effet, les taux longs étant déterminés par les marchés financiers, pour deux pays différents ayant la même note des agences de notation, le taux sur une même durée peut être différent selon la perception du risque pays.

Ainsi en ce mois d’août 2025, le taux 10 ans de l’État français est à 3.36% environ, alors que celui du Portugal est à 3.09%. La dette de la France est notée AA- (17/20) et celle du Portugal est A pour Standard & Poor’s (15/20), A- pour Fitch et Moody’s (14/20). Moins bonne note pour le Portugal mais un taux inférieur à la celui de la France. Les investisseurs estiment que prêter à la France est donc plus risqué.

De même, l’achat d’une résidence principale dans l’ancien avec travaux peut bénéficier de « MaPrimeRénov’ « .

Le montant du prêt peut s’élevait jusqu’à 360.000 €. Généralement, c’est quelques dizaines de milliers d’euros. Rappelons que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) affiche un taux réel négatif du fait de l’inflation.

Il est aussi possible de bénéficier sous conditions de l’éco-PTZ.

Pour découvrir le détail des mesures.

Ainsi pour faire face à ces demandes, PFO, comme d’autres SCPI, ont mis en place un fonds de remboursement (annonce dans « PF News d’octobre 2024 »). Ainsi l’annonce indique une première dotation d’un montant de 1.9 millions d’euros. En cas d’acceptation, la décote est de 25.86% soit 112,26 € par part au lieu de 150,06 € de valorisation actuelle. A comparer aux 179,34 € de 2023.

Cette « solution » de fonds de remboursement permet à certains investisseurs de sortir. Ainsi 86151 parts ont été « annulées » au T3 et au T4 2024 soit environ 7.8% et 8.4% respectivement des parts en attentes. Donc à ce rythme, il faudra quasiment 12 trimestres (3 ans) pour permettre aux investisseurs sortant de récupérer leur épargne.

Perial a aussi proposé cette solution pour PF Grand Paris.

Une autre société de gestion, Praemia Reim, a décidé de mettre en place, elle aussi, un fonds de remboursement pour Primopierre, de loin la SCPI la plus impactée en terme de performance depuis 2022, 44.7% depuis le plus haut à 208 € (30/6/2023) contre 115 € depuis le 21 janvier 2025, date de la 4ème baisse. Ce fonds sera opérationnel sur la 2ème moitié de l’année 2025 (voir le bulletin d’information du T4 2024). En outre, la distribution a diminué fin 2024 et le prévisionnel fait état d’un revenu 2025 de 4.4 € par part, soit 3.83% de rendement pour un prix d’achat de 115 €, bien en deçà du rendement moyen actuel du marché.

En outre, dans leur bulletin, les gérants de Primopierre n’entrevoient pas de rebond du marché de l’immobilier de bureaux pour 2025.

En cas d’absence de contrat de mariage, l’information à prendre en compte est la date de mariage.

AVANT LE 1er septembre 1992

C’est la loi du premier domicile commun qui s’applique….sauf changement volontaire de la loi matrimoniale.

Entre le 1er septembre 1992 et le 29 janvier 2019

Application de la convention de la Haye du 14/03/1978.

En règle générale, c’est la première résidence habituelle commune des jeunes mariés. Néanmoins au bout de 10 ans de résidence dans un autre pays, c’est désormais la loi matrimoniale de ce pays qui s’applique. C’est la « mutabilité automatique ».

Depuis le 29 janvier 2019

C’est l’application du règlement européen 2016/1103 du 24 juin 2016 qui s’applique. Ainsi c’est la loi matrimoniale de la première résidence habituelle commune. Sans résidence commune, c’est la loi de la nationalité commune, à défaut cela sera le régime matrimonial de l’État avec lequel les époux ont le plus de liens.

En conclusion pour tout mariage international, il convient de préférer la rédaction d’un contrat de mariage que le notaire pourra adapter en fonction des objectifs patrimoniaux des clients.

La Francaise REM, un des plus gros gestionnaires de SCPI avec AMUNDI Investment Solutions, filiale du Crédit Agricole/Amundi pour sa partie immobilière.

• Epargne Foncière (-19.76%) – Prix de souscription 670 €
• LF Grand Paris Patrimoine (-14.51%) – Prix de souscription 218 € – après une baisse en septembre 2024 de (-17,74%) passant de 310 € à 255 € soit au total en 4 mois une baisse de (-29.68%) au total.
• Crédit Mutuel Pierre 1 (-18.87%) – Prix de souscription 215 € – après une baisse en 2023 de (-7.02%) passant de 285 € à 265 € € soit au total une baisse de (-24,56%) au total.
• Sélectinvest 1 (-17.19%) – Prix de souscription 530 €

Epargne Foncière est l’une des plus grosses capitalisations en SCPI avec 5.201.520.610 € (2024). Avec cette baisse de part, c’est un peu plus d’1 milliard d’euros en moins. On ne peut nier la baisse « substantielle » des prix de l’immobilier commercial notamment parisien.

Néanmoins avec cette baisse de prix de part et en supposant une distribution 2025 identique à 2023 et 2024, soit 36.72 € annuel, le rendement brut actuel serait de 5.48 %, proche des rendements offerts par certaines « jeunes » SCPI (Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Neo,…)

A noter la bonne nouvelle venant d’une très jeune SCPI Sofidynamic créée en 2024. Elle annonce une hausse du prix de sa part de 5% à 315 € comme nouveau prix de souscription en ce mois de janvier.

Il convient de noter que le rendement des SCPI s’inscrit dans le couple « rendement-risque ». Tout placement immobilier est un placement risqué, donc potentiellement plus rémunérateur que le Livret A et les obligations d’Etat 10 ans (un référentiel suivi).

Grosso-modo et de façon très schématique, 2% d’inflation, 2%+ pour le Livret A, 4% pour les obligations d’Etat 10 ans, 6% pour l’immobilier et 8% pour les actions. Cette notion rendement-risque est primordiale. Ainsi si un « conseiller » vous propose un rendement supérieur voire très supérieur à l’inflation tout en vous affirmant que c’est « sans risque », il y a un loup quelque part. L’année 2024 a été marquée par un rendement sans risque de 4% brut (confère les taux de la BCE). Cette dernière a commencé la baisse de ces taux directeurs (3% en janvier 2025) contre 4% entre août 2023 et juin 2024. Pendant cette période, nous avions des taux longs inférieurs et donc une « inversion de la courbe des taux », ce qui est une anomalie économique. Qui voudrait emprunter plus cher sur une durée plus courte ou qui accepterait un rendement plus faible pour une durée plus longue ?

Les taux de l’État français sur 10 ans sont à quasiment 3.4% (9 janvier 2025) à comparer à 2.85% le 11 décembre 2024 (le point bas de décembre), soit près de 0.50% de hausse en moins d’un mois. Ainsi le spread (la différence entre 2 indices) entre l’OAT 10 ans et le Bund allemand sur 10 ans est supérieur à 0.80% ces dernières semaines. Cela signifie que les marchés estiment que le risque est moindre pour les dettes de l’État allemand que celles de l’État français….alors que les deux pays ont une situation politique pour le moins « compliquée ».

Ainsi les Echos titre « JP Morgan (une banque d’affaires américaine) estime qu’une baisse de la note de la France est probable à 30-40% en 2025 ». (source)

La note de la France est actuellement de AA-, soit dans la catégorie « High Grade – Haute qualité » a seulement un cran de la catégorie inférieure (Upper medium grade – Qualité moyenne supérieure). Donc toute baisse de la notation de la dette de France signifierait un changement de catégorie… et donc une hausse probable voire violente du taux des obligations d’État français. En effet, la baisse de la note signifie un risque plus important et donc un rendement plus élevé.

Ainsi lorsque si la dette de la France était dégradée, les taux longs devraient monter…Et donc les taux des prêts immobiliers aussi, ce qui devrait entraîner une nouvelle baisse des prix de l’immobilier, les acheteurs devant revoir à la baisse leur montant emprunté du fait de la hausse des taux. Par ricochet, les prix de l’immobilier commercial devrait continuer à « être sous pression »ainsi que les prix de part des SCPI.

L’année 2025 sera donc probablement riche en événements économiques. Les conseillers en gestion de patrimoine seront ainsi présents à vos côtés pour vous accompagner dans la durée.

En effet, ils constatent que le volume des ventes est toujours en baisse globale de 10% environ en Ile-de-France sur 1 an. Les prix suivent cette tendance, avec une baisse supérieure à 5% des prix sur un an.

La tendance va continuer pour les prochains mois. Ainsi les « indicateurs avancés sur les avant-contrats » indiquent « une baisse des prix de l’ordre de 1 à 3% en un an […] d’ici janvier 2025.

Il convient de rappeler que les prix de l’immobilier d’habitation de la région parisienne ont globalement baissé de 10% par rapport à leur plus haut en septembre 2022 (6800 € du m² pour les appartements anciens en IDF contre 6150€ au T3 2024 et une projection des prix de 6060€/m² pour janvier 2025).

Cette baisse est fort logique suit à la hausse brutale des taux des prêts immobiliers, passés de 1% à environ 3% actuellement. 1% de variation du taux implique 10% de variation du pouvoir d’achat. Ainsi en théorie, 2% de hausse des taux entraînent 20% de baisse de pouvoir d’achat.

Les taux immobiliers sont liés au taux de l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor français). Le taux actuel au 20 décembre 2024 est d’environ 3.1%.

La situation politique et économique française étant « compliquée » actuellement, il est fort envisageable que les notes attribuées par les agences de notation soient revues à la baisse, comme ce fut le cas par Moody’s dans la nuit du 13 au 14 décembre. Cette dégradation a été faite en dehors des dates de réunion habituelle. Actuellement les 3 principales agences de notation attribuent la même note à la France AA- et Aa3 (soit 17/20, valeur de haute qualité, niveau de risque de crédit très bas), soit 1 cran juste au-dessus de la catégorie d’investissement inférieure (Valeur intermédiaire, niveau de risque de crédit bas)

Ainsi depuis plusieurs mois, le Portugal emprunte moins cher que la France.

Hors toute hausse des taux de l’OAT 10 impacterait négativement les prix de l’immobilier. Si vous anticipez une hausse des taux, il est préférable d’attendre avant d’acheter et d’augmenter votre apport afin de limiter l’usage à terme de crédit notamment pour l’achat de votre résidence principale.