2025 – Bis repetita pour les SCPI ?

Ce début janvier 2025 commence comme 2024 pour certaines SCPI avec donc des baisses de valorisation de part.

La Francaise REM, un des plus gros gestionnaires de SCPI avec AMUNDI Investment Solutions, filiale du Crédit Agricole/Amundi pour sa partie immobilière.

• Epargne Foncière (-19.76%) – Prix de souscription 670 €
• LF Grand Paris Patrimoine (-14.51%) – Prix de souscription 218 € – après une baisse en septembre 2024 de (-17,74%) passant de 310 € à 255 € soit au total en 4 mois une baisse de (-29.68%) au total.
• Crédit Mutuel Pierre 1 (-18.87%) – Prix de souscription 215 € – après une baisse en 2023 de (-7.02%) passant de 285 € à 265 € € soit au total une baisse de (-24,56%) au total.
• Sélectinvest 1 (-17.19%) – Prix de souscription 530 €

Epargne Foncière est l’une des plus grosses capitalisations en SCPI avec 5.201.520.610 € (2024). Avec cette baisse de part, c’est un peu plus d’1 milliard d’euros en moins. On ne peut nier la baisse « substantielle » des prix de l’immobilier commercial notamment parisien.

Néanmoins avec cette baisse de prix de part et en supposant une distribution 2025 identique à 2023 et 2024, soit 36.72 € annuel, le rendement brut actuel serait de 5.48 %, proche des rendements offerts par certaines « jeunes » SCPI (Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Neo,…)

A noter la bonne nouvelle venant d’une très jeune SCPI Sofidynamic créée en 2024. Elle annonce une hausse du prix de sa part de 5% à 315 € comme nouveau prix de souscription en ce mois de janvier.

Il convient de noter que le rendement des SCPI s’inscrit dans le couple « rendement-risque ». Tout placement immobilier est un placement risqué, donc potentiellement plus rémunérateur que le Livret A et les obligations d’Etat 10 ans (un référentiel suivi).

Grosso-modo et de façon très schématique, 2% d’inflation, 2%+ pour le Livret A, 4% pour les obligations d’Etat 10 ans, 6% pour l’immobilier et 8% pour les actions. Cette notion rendement-risque est primordiale. Ainsi si un « conseiller » vous propose un rendement supérieur voire très supérieur à l’inflation tout en vous affirmant que c’est « sans risque », il y a un loup quelque part. L’année 2024 a été marquée par un rendement sans risque de 4% brut (confère les taux de la BCE). Cette dernière a commencé la baisse de ces taux directeurs (3% en janvier 2025) contre 4% entre août 2023 et juin 2024. Pendant cette période, nous avions des taux longs inférieurs et donc une « inversion de la courbe des taux », ce qui est une anomalie économique. Qui voudrait emprunter plus cher sur une durée plus courte ou qui accepterait un rendement plus faible pour une durée plus longue ?

Les taux de l’État français sur 10 ans sont à quasiment 3.4% (9 janvier 2025) à comparer à 2.85% le 11 décembre 2024 (le point bas de décembre), soit près de 0.50% de hausse en moins d’un mois. Ainsi le spread (la différence entre 2 indices) entre l’OAT 10 ans et le Bund allemand sur 10 ans est supérieur à 0.80% ces dernières semaines. Cela signifie que les marchés estiment que le risque est moindre pour les dettes de l’État allemand que celles de l’État français….alors que les deux pays ont une situation politique pour le moins « compliquée ».

Ainsi les Echos titre « JP Morgan (une banque d’affaires américaine) estime qu’une baisse de la note de la France est probable à 30-40% en 2025 ». (source)

La note de la France est actuellement de AA-, soit dans la catégorie « High Grade – Haute qualité » a seulement un cran de la catégorie inférieure (Upper medium grade – Qualité moyenne supérieure). Donc toute baisse de la notation de la dette de France signifierait un changement de catégorie… et donc une hausse probable voire violente du taux des obligations d’État français. En effet, la baisse de la note signifie un risque plus important et donc un rendement plus élevé.

Ainsi lorsque si la dette de la France était dégradée, les taux longs devraient monter…Et donc les taux des prêts immobiliers aussi, ce qui devrait entraîner une nouvelle baisse des prix de l’immobilier, les acheteurs devant revoir à la baisse leur montant emprunté du fait de la hausse des taux. Par ricochet, les prix de l’immobilier commercial devrait continuer à « être sous pression »ainsi que les prix de part des SCPI.

L’année 2025 sera donc probablement riche en événements économiques. Les conseillers en gestion de patrimoine seront ainsi présents à vos côtés pour vous accompagner dans la durée.